Web камеры

Одно из самых великих открытий, которые делает человек, один из самых больших сюрпризов для него – обнаружить, что он в состоянии совершить то, о чем со страхом думал как о превосходящем его силы.

Генри Форд

На главную

Строим дом

Техническое задание

Земельный участок

Электрика

Канализация

Водоснабжение

Отопление

Условно критерии оценки земельного участка можно разбить на несколько основных пунктов:

1. Доступность.
2. Климатические и сезонные условия.
3. Тип почвы (Геология участка).
4. Наличие водоёмов.
5. Окружающий ландшафт.
6. Экология.
7. Существующие коммуникации.
8. Цена.
9. Законность.
10. Размер.

Можно соглашаться, или не соглашаться с этими пунктами, это как говориться хозяин-барин, но я подходил к выбору участка опираясь именно на них. Опиратся на какую либо численную оценку критериев при выборе участка оказалось довольно сложно, поэтому просто опишу что принималось в расчёт.

Доступность. Обычно индивидуальный дом всё же прихоть, а не острая необходимость, поэтому основное жильё или по крайней мере "ночной угол" уже есть. Чаще всего выбор участка под индивидуальную застройку происходит в какой-либо определенной местности в радиусе не более 15 км от "хлебного" места работы или от места "ночного угла". Радиус этот сильно зависит от качества дорожной инфрастуктуры, и сводиться к простому критерию времени доступа до рабочего места, или какого-либо блага цивилизации. Оптимальным время доступа, по моему мнению, не должно быть более 20 мин. Таким образом, при выборе размеров территории поиска будущего участка, исходим из времени доступа от будущего дома до места работы, ночного проживания или супермаркета с грелками для пупка, не более 20 минут, и не важно каким способом вы будуте добираться, пешком, на авто или на оленях. Имейте в виду что исходя из сезонных условий время доступа может меняться, подчас стремясь к бесконечности. Так же следует учитывать изменения дорожной инфраструктуры или наличие общественного транспорта, со временем чаще всего эти изменения к худшему.

Климатические и сезонные условия. Ну тут сложно что-либо сказать, потому как выбор климатических условий мягко говоря связан с переездом как минимум в другую местность, со всеми вытекающимии последствиями с переменой всей жизни. Но существуют исключения, например терзаемся сомнениями между строительством виллы для весеннего проживания под Ниццей или для зимнего проживания в горной части Новой Зеландии, т.е. сидит рядовой российский гражданин в кабаке и терзается.... Однако у нас есть горные и приморские районы, в которых климат на малых расстояних может сильно разниться К сожалению опыта по методике оценки климатических условий у меня нет, и что либо посоветовать тут не могу.

Но по сезонным условиям кое-что имеется. Например многие считают, что своя вилла на берегу водоёма это круто, НО! при этом многие забывают, про такой небольшой ньюанс как изменение уровня этого самого водоёма. Хорошо если потенциальный участок находиться у стабильного естественного озера с достаточно высоким берегом, что-бы не заботиться об уровне грунтовых вод, и не столь высоким, что-бы не заботииться о методах доступа к воде. Но бывает и так, что участок находиться в водохранной зоне реки... При осмотре вы умиляетесь мирным видом речушки шириной 10-15 метров, и не подозреваете, что весной эта речушка превращается во взбесившийся поток поднимающийся на 3-6 метров. Помимо этого горя бывает, что участок внешне неплохой летом, совершенно затапливает талой верховодкой по весне, и стоит эта вода до середины лета. Я уже не касаюсь борьбы с грунтовыми водами, укреплением склонов, и мужественных зимних усилий с транспортом на замёрзшей дороге с уклоном в 20%...

Как опознать, что участок может потенциально затопить,,, внимательно осмотрите берег на предмет оползней и следов бывших наводнений, очень многое может сказать растительность, ну и конечно предания старожилов. Не стесняйтесь, подойте к бабке копающейся в соседнем огороде или к мужикам у местного сельпо, в непринужденной беседе о погоде, вы обязательно услышите байки про унесенные большой водой бани и коровники с председателем колхоза..

Например если участок находиться в прибрежной полосе, при этом со всех трёх сторон окружён возвышениями или обрывами, и уклон к нему более 20%, то за этот участок вам должны ещё и приплатить, и повысить качество такого учатка можно только другими вкусностями, ибо его сначала обязательно затопит, потом завалит оползнем, а в завершение всего к вам придёт Митволь.

Тип почвы (Геология участка). Этот пункт заслуженно можно отметить как один из основных в выборе участка, ибо тут решаются принципиальные вопросы строительных капиталовложений, т.е. не возможных будущих косвенных затрат, упомянутых в предыдущих пунктах, а тех денежек, которые вы безвозвратно зароете в самое ближайшее время... И самое главное, по моему опыту, это даже не сама почва, а уровень грунтовых верховых вод (УГВ) на потенциальном участке. Это та гадость, которая будучи упущенной из внимания, может свести на нет не только все ваши начинания, но и в корне подорвать ваш семейный бюджет, а так же душевное и физическое здоровье.

Самый идеальный вариант определения УГВ - это в августе выкопать три шурфа (ямы с укрепленными стенками) глубиной 1.5-2.0 метра , с треугольным расположением по площади участка, сторона треугольника 20-30 метров, в центре будущее расположение дома. А затем в течении года. произвести ежемесячное наблюдение за динамикой заполнения водой этих шурфов, естественно ямы желательлно закрыть от попадания дождевой воды.Если шурфы остаются постоянно сухими - это просто идеал.

Теперь касательно типа почвы, не будем рассматривать те 30-40 см верхнего "плодородного" слоя, нам важно что под ним, желательно на максимально возможную глубину. Тут можно посоветовать только одно, ищите информацию у знакомых геологов, поговорите с местными жителями на предмет копки колодцев или бурения скважин, тут можно узнать много интересного. На крайний случай найдите геологическую карту местности с максимально возможным масштабом. Идеальным для малоэтажного строительства можно считать место с крупнозернистым песком на 3-4 метра вниз.

Но!!! Когда вы осматриваете потенциальный участок перед покупкой, никто вам не даст копать там ямы, тем более в августе, а потом еще ходить целый год со своей палкой и измерять уровень грунтовых вод. И тем не менее если вы поленились опросить местных, то хотя-бы уговорите продавца разрешить сделать один пробный шурф на 0.5 метра, работы на 20 мин, а сказать о характере почвы эта ямка может очень многое.

Например в ходе рытья шурфа на потенциальном участке первые 0.4 м был торф, потом 0.8 м песка с галечником, далее 0.2 метра глины, и под конец известняк до центра земли. Казалось-бы почти идеальный срез для строительства, торф хорошо ограждает от промерзания, песок с галечником хорошая основа для фундамента, глина защитит от протечек верховодки в известковый пласт. Но!!! Для организации полноценного подземно-цокольного этажа или установки септика, вам надо вгрызаться в известняк, а это потребует лишних затрат. Конечно все эти моментики можно скомпенсировать отсутствием этих примочек, и возможным наличием отличной воды на глубине 6 метров. Но согласитесь нанимать экскаватор с отбойным молотком на 3-4 дня, это удовольствие не из дешёвых и его желательно учесть.

Наличие водоёмов. Пруд, река, озеро, море или окен рядом с местом будущего проживания, это и благо и беда одновременно. И кроме того немалая ответственность. Конечно понятие рядом оно очень растяжимо, для кого и 150 км от побережъя Тихого океана это рядом, а для кого-то и ручей протекающий прямо под домом это далеко. Но рассмотрим всё же наиболее стандартный вариант, это от 25 до 250 метров от зеркала воды.

Преимущества соседства с водоёмами всем очевидны, а вот о недостатках следует сказать отдельно. Про сезонные неудобства я уже упоминал, но есть еще сложности с выполнением законодательства, потенциальные конфликты с соседями, безопасность детей и домашних животных, серьёзные проблемы с грунтовыми водами, изменчивость береговой линии, экологическое влияние на водоём, и т.д.

В водном кодексе есть терминологическое разделение земель примыкающих к водоёмам. Это водоохранная зона и прибрежная полоса, там же приведены методики расчёта геометрии этих территорий. Прибрежная полоса обязательно входит в водохранную зону, и практически всякая хозяйственная деятельность там запрещена (т.е. даже костер разводить запрещается, но вручную травку косить можно). Что касается строительства, то оно разрешено в водоохранной зоне только по согласованию с местным властями.

Особе внимание, и особо бережное отношение к береговой растительности, вода это вещество, разрушающее всё к чему прикасается, особенно это относиться к почвам, и если вы не хотите через 20 лет лишиться половины участка, не трогайте естественную растительность у берега, крайне бережно организуйте подходы к воде. Самый оптимальный вариант не трогать на берегу вообще ничего, т.к. очевидно что образ берега был сформирован и сбалансирован за тысячелетия до вас, и нарушение этого баланса приведет только к худшим последствиям.

Окружающий ландшафт. Согласитесь внешний вид из окна очень много значит для сохранения настроения и душевного равновесия в жизни, и вид свалки на фоне чадящего металлургического завода мало кого радует. Однако для эмоциональной части населения критерий окружающего ланшафта может стать ключевым в выборе будущего участка. И это наверное правильно - выбирать будущее место жительства или отдыха, там где отдыхает душа и сердце, и плевать на болото за участком, и на кривые соседские сараи, зато какой открывается вид на холмы и озера в дали... И если душа легла к этому месту, вы свернете горы и преодолеете все трудности, какими-бы сложными они ни были.

Экология. Совершенно очевидно, что покупая участок за свои кровно заработанные, вы заранее определитесь с районом его расположения, и будем надеяться этот район не будет на месте бывшего полигона по захоронению химического оружия. Однако удалённость от больших промышленных центров и всеобщая глушь какой нибудь заброшенной деревни, не гарантирует от вероятности попадания в зону кислотных дождей от удалённого на 300 км химкомбината. Чистых мест хоть как-то удовлетворяющих пункту "Доступность" найти практически не возможно. Поэтому из многих экологических "зол" нужно выбирать меньшее.

Самым назойливым и наиболее часто распространённым, на мой взгляд, явлется шумовое загрязнение, из-за непосредственной близости автотрасс, железных дорог, аэропортов, шумных соседей. Всё остальное, если оно сразу не очевидно, второстепенно. За основной критерий можно взять наличие разнообразных насекомоядных птиц, их легко услышать, а их устоявшаяся пищевая цепочка лучший показатель экологичности.

Опять-же большое количество информации может дать местное население, например о проводившихся промышленных ядерных взрывах за околицей (я серъёзно, бывет и так).

Существующие коммуникации. Чаще всего из существующих коммуникаций имеется дорога, и скорее всего она имеет вид фронтового грейдера после длительной артподготовки. И это уже хорошо, потому как без дороги на участок не сможет заехать тяжёлая техника, следовательно строительство в полную силу вы начать не сможете. Уверяю вас, тачкой и лопатой вы сможете выкопать себе только могилу.

Для укрепления и ремонта дороги не пожалейте времени и средств, эти работы можно отнести к капитальным и при любом раскладе эти затраты к вам вернутся, или в виде незастрявшего автокрана, или при продаже участка, имеющего качественный подъезд. Ремонт грунтовки может свестись к паре прогонов грейдером, а может и привести к полному банкротству будущего домовладельца. Поэтому трезво оцените свои возможности и в неприкрытой грубой форме потребуйте адекватного снижения стоимости земли.

Вторым по вероятности наличия, можно назвать присутствие электроснабжения, этот вид коммуникаций СУЩЕСТВЕННО повышает ценность участка для будущей застройки. Но не обольщайтесь видом столба с проводами в 10 метрах от границы. Это может быть ЛЭП на 10 КВ, или вообще межрайонная ЛЭП на 110 КВ. В любом из этих случаев можно в сущности забыть про существование централизованного электроснабжения. Подключение к ним требет установки трансформаторной подстанции , а это уже почти целое сооружение с ворохом бумаг и безумной стоимостью. Самым лучшим вариантом следует считать столб на участке с установленным и оборудованным щитком, подключённый к местной сети 0.4 КВ. В щитке должен стоять опломбированный счетчик, желательно двухтарифный и электронный, центральный выключатель-автомат с УЗО , пара розеток с заземлением. И самое главное, договор на электроснабжение с местной эксплуатирующей электросети организацией, без этой бумажки можете считать что электричества на участке нету. Все остальные варианты можно считать промежуточными и требующими дополнительных капиталовложений. Их размер может варьироваться от бутылки местному электрику, до астрономических сумм, необходимых для прокладки ЛЭП длинной 345 км от ближайшей трансформаторной подстанции.

Остальные коммуникации для незастроенного участка крайне не свойственны. К ним можно отнести централизованный водопровод, централизованную канализацию, централизованный телефон, централизованный интернет. Но вполне возможно, что где-то, в отдельных уголках нашей необъятной родины, имеются земельные участки обладающие всеми вышеперечисленными коммуникациям, по совершенно бросовым ценам. И местная администрация, в порыве реализации государственной программы "Доступное и комфортное жильё", организовав и подготовив данные участки под застройку для своих граждан, недоумевает, почему-же никто не хочет строиться.

Цена. Деньги, деньги, цветные бумажки, кусочки металла, ракушки, стеклянные бусы, что определяет их ценность? Пот или кровь, пролитые ради них? Что по настоящему ценно в этом мире для человека? Ценность чего-либо всегда порождает больше вопросов чем ответов, сколько-же стоит, то что пытаются продать. По моему мнению, земля, как место для проживания, должна быть бесплатной для всех граждан страны, только по тому праву, что мы тут родились. И настоящую цену земли можно определить исходя из её эксплуатационной стоимости, плюс реальная стоимость имеющихся коммуникаций, с учетом их состояния. В эксплуатационную стоимость можно отнести и окружающий ландшафт, и плодородную почву, и нефть на глубине 14 км. А если посмотреть с другой стороны, как долго конкретно вы, будете наслаждаться благами этой земли? 10 лет, 35 лет, 17 дней? С собой в могилу вы её не возьмёте, и в 105 лет вам будет абсолютно наплевать на поющих птичек и на прибой океана у вашего дома. Да. Может быть, ваши потомки будут продолжать пользоваться вашими трудами, но на это расчитывать не всегда можно. Поэтому отнеситесь к покупке земли, как к средству самореализации, приложения сил, знаний и умений для приумножения вложенных средств. При этом какую часть вложить, решать вам... Мда, получилось странное философское отступление.

Законность. Прежде чем отдать свои реальные средства за виртуальное право владения клочком земли, вам надо изучить и усвоить около 7.5 кг юридической литературы. Не поленитесь и прочитайте:

Это полезно и познавательно. Кроме того у продавца должен быть полный комплект действующих документов на объект продажи имеющим статус ИЖС. Для земельного участка это выписка из кадастрового плана и свидетельство о собственности. Но как правило подобных документов у продавца нету, тогда можно смело давить его жабу до полного взаимопонимания двух сторон. Ибо превращение документов старого образца в действующие займёт огромное количество времени или денег, а чаще всего и того и другого. Вполне естественно, что продавец этим заниматься не захочет, для этого случая имеется институт доверенностей (описанный в Гражданском кодексе), можно выписать доверенность на себя (для беготни по организациям) и на надёжного человека (для продажи себе через нотариуса). Сейчас порядок несколько изменился и право передачи собственности можно регистрировать минуя нотариуса, уточните действующий порядок в местной ЕГРП. Иногда бывает, что документов вообще нет, и продавец даже не знает в каком статусе находиться его земля, в бессрочном праве пользования, аренде или самозахвате. В этом случае статус надо узнавать в местной администрации.

Намного проще и одновременно сложней дело обстоит с всевозможными кооперативами, товариществами и огородничествами, тут могу только теоретизировать. Например продавец выходит из состава кооператива, а покупатель входит, но тут очень слабые юридические гарантии, и многое решает устав. Есть гарантированный путь через приватизацию пустого садового участка, но тогда земля должна дважды сменить свой статус, а это чрезвычайно длительная бумажная процедура ("длительная" это не месяц, и даже не год).

Размер. Да! Размер имеет значение! Попробуйте разместить на шести сотках без коммуникаций, современный комфортабельный дом на четырёх человек, и при этом не нарушить закона, а вот не получится, ну ни как. Не будем подымать гитлеровские нормы жилплощади для оккупированного населения, они просто барские, за примером вершины царского деспотизма сходите в петропавловскую одиночку, да шоб я так жил на 25 квадратах-то... Таким образом приходим к 40-60 кв. метрам общей площади на одного члена семьи, и я уверяю вас, даже этого мало... Т.е. "сферический дом в вакууме" на четверых это 200-250 кв. метров, предположим двухэтажный и в виде квадрата в плане, тогда это 11-13 метров сторона стены с учётом её толщины, и по закону в 5 метрах от границы участка, 13+5+5=33, получили квадрат площадью почти в 11 соток, а еще надо разместить септик и водозабор с учётом санитарных правил, а там счёт идет на десятки метров, я уже не говорю про фильтрационное поле для нормальной очитки стоков и ма-а-аленький, просто микроскопический огородик. Всё, приплыли, участки менее 20 соток идут побоку, а в кооперативах, садоводствах и товариществах они ещё меньше, там или нарушаем закон, гадя друг на друга, или живем как оккупированные.

Итак подведём черту всего вышеизложенного в виде примерчика раздела ТЗ.

"Земельный участок".

Вот собственно и всё, "ищущий да обрящет", как говорится. Да,,, требования почти взаимоисключающие, а кто вам сказал, что будет легко?.